Mündəricat
İqtisadiyyatdakı vəziyyətdən sonra banklar kredit siyasətini yumşaldır və ya sərtləşdirir. 20 il əvvəl kreditlər diqqətlə verilirdi: təminatlı və ya zəmanətli. Zaman keçdikcə daha çox mikromaliyyə təşkilatı meydana çıxdı, verilən kreditlərin və kredit kartlarının sayı da artdı. Borcalanlara olan tələblərin səviyyəsi aşağı düşüb.
Lakin son illərin iqtisadi təlatümləri bankları və digər kreditorları yenidən seçici olmağa vadar edir. 2022-ci ildə kredit götürməyin yeganə əmin yolu mənzili girov qoymaq və tez pul əldə etməkdir.
Biz addım-addım təlimat hazırladıq və hər şeyi necə düzgün etmək barədə bir mütəxəssislə danışdıq.
Mənzilin girovu ilə bağlı əsas şey
| Kredit müddəti | 10-20 il |
| Minimum kredit məbləği | 100 rub. |
| Maksimum kredit məbləği | 30 000 000 rub. |
| Nəyə pul xərcləyə bilərsiniz | Qeyri-məqsədli kredit, yəni borcalan alınan məbləğə necə sərəncam verəcəyinə qərar verir |
| Mərcləşmək | Banklarda Mərkəzi Bankın əsas dərəcəsinə təxminən + 1-4%1, digər kreditorlar – daha yüksək |
| Qeydiyyat şərtləri | Orta hesabla bütün prosedur 14 gün çəkir. |
| Hansı mənzil girov üçün tam uyğundur | Təcili olmayan evdə; sökülməmiş; yük (məhkəmə) altında deyil; qeyri-qanuni yenidənqurma olmadan; icarə əsasında icarəyə verilmir; sizin tərəfinizdən alınmışdır və ən azı üç ildir ki, sahibidir. Ev çoxmənzillidir; beton, dəmir-beton və ya qarışıq döşəmə ilə; Bütün kommunikasiyalar var (su, işıq, istilik) |
| Hansı mənzili girov qoymaq daha çətindir | Qeydiyyata alınmış yetkinlik yaşına çatmayanlarla və payın sahibləri olduqda; sahibləri arasında orduda çağırışçı və ya cəza çəkənlər var; artıq girov qoyulmuşdur; mənzillər; mənzil ianə müqaviləsi əsasında alınıb; 1950-ci ildən əvvəl tikilmiş evlərdə; ZATO-larda yerləşir (keçidlə daxil oluna bilən qapalı şəhərlər) |
| Əmlak sığortasına ehtiyacınız varmı? | Bəli, mütləqdir |
| Borcalanın tələbləri | Minimal compared to other loans, however, a good credit history and a permanent job will be a plus. There may be requirements for age (usually 21-75 years old) and citizenship of the Federation |
| Erkən ödəmə | Diqqət! |
Mənzilin ipoteka tələbləri
Ölkəmizdə mənzilin ipotekası ilə bağlı vahid tələblər yoxdur – nə əmlakın özünə, nə də pul almaq istəyən şəxsə. Kreditorlar yalnız maliyyə maraqlarını və risk qiymətləndirmələrini rəhbər tuturlar.
Məsələn, bir bank heç vaxt ZATO-da mənzili girov götürməz, çünki bunlar qapalı şəhərlərdir. Borcalan pulu qaytara bilməsə, mənzil satılmalı olacaq və bunu etmək çətin olacaq. Və borc verənin pulunu mümkün qədər tez geri alması vacibdir. Başqa bir bank belə bir mənzili qəbul edə bilər, lakin bir qədər yüksək tarif təklif edir və mənzilin real dəyərindən az pul verir.
Borcalanın icazə verilən portreti də hər bir borc verən üçün fərqlidir. Əgər şəxsin daimi işi və gəliri yoxdursa, iri banklar imtina edə bilər. Və ya daha az sərfəli şərtlər təklif edin. Kredit və istehlak kooperativləri və özəl investorlar, əksinə, pul üçün müraciət edənin qiymətləndirilməsində o qədər də kritik deyillər.
2022-ci ildə kreditorların təkliflərini təhlil etdik və Ölkəmizdə mənzil üçün girov üçün “orta hesab” tələblərini çıxardıq.
Mənzil kreditorun nümayəndəliyinin olduğu şəhərdə yerləşir. Əgər bankın (baxmayaraq ki, təkcə mənzili girov kimi qəbul edə bilməz) yaşadığınız ərazidə filial və filialları yoxdursa, belə bir mənzilə baxılması ehtimalı azdır. Səbəb sadədir: əgər borcalan borcu qaytara bilmirsə, o zaman onu evdən çıxarmaq, məhkəməyə vermək və satmaq lazımdır. Bunlar kreditor üçün xərclərdir, xüsusən də o, başqa şəhərdə yerləşirsə.
Mənzilin vəziyyəti. Kreditor yeni divar kağızları və ikiqat şüşəli pəncərələrə baxmayacaq. Təbii ki, əgər mənzil yanğından sonradırsa, deməli, qeyri-likviddir. Amma ümumiyyətlə, gözəl mebel və yeni mətbəx dəsti qiymətə təsir etmir. Axı bu, ipotekada olan, potensial olaraq tez satıla bilən mənzildir.
Kreditorlar üçün vacibdir ki, ev qəzalı, qəzalı olmasın. Mərtəbələrin sayına və mənzillərin sayına dair tələblər var. Məsələn, altı mənzilli iki mərtəbəli evlər - belələri Sovet hakimiyyətinin ilk illərində tikilib - əksər kreditorların meyarlarına uyğun deyil. Evin taxta döşəmələri varsa - çox güman ki, girov da seçim deyil.
Bütün kommunikasiyalar işlək olmalıdır: qaz, işıq, istilik və su təchizatı. Qanunsuz yenidənqurmaya çox vaxt icazə verilmir. Məsələn, mətbəx və otaq arasındakı divar qaz sobası olan bir mənzildə sökülübsə, bu çox vacibdir. Ancaq yalnız kiler yenidən düzəldilibsə, bu, bankın ixtiyarındadır. BTI-də qanuniləşdirilmiş yenidənqurma məqbuldur.
Kreditor mənzilin maye olduğunu necə bilir? Bu sadədir: qiymətləndirmə sifariş etməli olacaqsınız. Bu pullu xidmətdir. Ölkəmizdə orta qiymət 5-15 min rubl təşkil edir. Mütəxəssis gələcək, şəkillər çəkəcək, nəticə yazacaq - qiymətləndirmə albomu. Müfəttiş mənzil satışının orta qiymətini göstərəcək, bunun əsasında bank kreditin ölçüsü ilə bağlı nəticə çıxaracaq.
Mülkiyyətin əsası. Sadə dillə desək, bu mənzili necə əldə etdiniz? Kreditor üçün ideal əsas alqı-satqı müqaviləsidir. Yəni bir vaxtlar özünüz ev almısınız, indi isə onu girov qoymaq istəyirsiniz. Və ya bir mənzili özəlləşdirmisiniz. Xatırladaq ki, özəlləşdirmə 1991-ci ildə başlayıb.
Onlar ianə müqaviləsi və miras kimi alınan mənzillərdən ehtiyatlanırlar. Xüsusilə mənzil bu yaxınlarda sizə köçübsə. Birdən, bir-iki aydan sonra cinayət, yoxsa məhkəmə fonu üzə çıxacaq? Məsələn, əmlak bölgüsü zamanı maraqları nəzərə alınmayan vərəsələr olacaq.
Eyni zamanda, belə mənzillər hələ də qəbul edilir, lakin onlardan titul sığortası tələb olunur. Belə bir siyasətə əsasən, sığorta şirkəti qəflətən ianə müqaviləsi və ya miras məhkəməyə şikayət edilərsə, mənzil üçün pul ödəməyi öhdəsinə götürür.
Həbsdə olan və ianə müqaviləsi bağlanan mənzillər uyğun deyil. Məhkəmə mənzilə həbs qoya bilər. Bu, onun sahibi, məsələn, cinayət işinə qarışdıqda baş verir. Yaxud ondan borc yığırlar. Kreditor artıq ianə müqaviləsi bağlanmış mənzili götürməyəcək.
Çox vaxt kirayə verilən mənzilləri qəbul etmirlər. Ancaq borc verən bu barədə məlumat ala bilmir - sadəcə olaraq bunun üçün sözünüzü götürün. Başqa bir şey odur ki, fövqəladə vəziyyətdə bu sizin xeyrinizə olmaya bilər. Təsəvvür edin ki, siz mənzili girov qoymusunuz və onu sığortalamısınız, eyni zamanda onu kirayəçilərə icarəyə verirsiniz. Onlarda qaz sızması olub və mənzil xarab olub. Mənzil başqa şəxslər tərəfindən istifadə olunub və sığorta şirkəti kompensasiya ödəməkdən imtina edəcək.
Borcalanlar üçün tələblər
Mənzillə təminatla pul əldə etmək istədiyiniz zaman kreditor sizi borcalan kimi də qiymətləndirəcək. Banklar ən sərt kriteriyalara malikdirlər.
Yaş. Əksər hallarda vətəndaş öz əmlakına 18 yaşından sərəncam verə bilər. 16 yaşına çatmış şəxslər üçün istisnalar var, emansipasiya məhkəmə yolu ilə tanınırsa – yəni şəxs tam fəaliyyət qabiliyyətli hesab edilir, bu isə o deməkdir ki, girov qoymaq da daxil olmaqla əmlak üzərində sərəncam verə bilər.
Lakin kredit verən zaman banklar borcalanın minimum yaşını artırır. Aşağı çubuq ən çox 20-21 yaşındadır. Üst bar olduqca genişdir - 65 ildən 85 ilə qədər. Bu yaşda kredit artıq tamamilə bağlanmalıdır.
Misal. 50 yaşlı şəhər sakini mənzilini girov qoyub 20 il ərzində pulunu banka qaytarmaq istəyir. Bununla belə, bank yalnız 65 yaşına çatmamış borcalanlara kredit verir. Yəni yalnız 15 il müddətinə kredit götürməli və ya başqa bank axtarmalı olacaqsınız.
İş təcrübəsi və gəlir. Kredit istehlak kooperativləri (CPC) və özəl investorlar mənzili girov qoyub pul almaq istəyənlərə mümkün qədər sadiqdirlər. Banklar yenə də bu baxımdan ən kritikdir. 2-NDFL sertifikatı hazırlayın (gəlir haqqında), ən azı 3-6 ay son yerdə işləməlisiniz. Eyni zamanda banklar başa düşürlər ki, hamısı rəsmi şəkildə işləmir. Buna görə də, onlar alternativ olaraq bank çıxarışınızı qəbul etməyə razılaşa bilərlər. Çıxarışda borcalanın müəyyən qanunauyğunluqla pul alması və onun hesablarında vəsait olması göstərilməlidir.
Kredit tarixçəsi. Əvvəla, banklar buna diqqət yetirir - CPC də buna baxır. Kredit tarixçəsi xüsusi bürolarda saxlanılır. Həmin şəxs üçün hansı kreditlərin rəsmiləşdirilməsi, ödənişlərin vaxtında edilib-edilməməsi barədə məlumat ötürürlər.
Bir mənzili ipotekaya qoymaq üçün addım-addım təlimat
1. Kreditor seçin
Seçim banklar, kredit istehlak kooperativi (CPC) və ya özəl investor arasındadır. Hər birinin öz üstünlükləri və mənfi cəhətləri var, bunları aşağıda müzakirə edəcəyik.
2. Sənədləri hazırlayın
Bir mənzili ipotekaya vermək üçün sizə lazım olacaq:
- ərizə formasını doldurun (hər bir borc verənin öz forması var);
- qeydiyyatı olan orijinal pasport;
- ikinci sənəd (SNILS, sürücülük vəsiqəsi, VÖEN, hərbi bilet, pasport və bəzən hamısı birdən – hər kreditorun öz tələbləri var);
- 2-NDFL gəlir sertifikatı (bunu mühasibatlıq şöbəsində tələb edə və ya vergi xidmətinin saytında şəxsi hesabınıza yükləyə bilərsiniz - ilk növbədə, bunu banklar tələb edir);
- əmək kitabçasının surəti və ya ondan çıxarış (banklar da xahiş edir);
- evlisinizsə və nikah müqaviləsi bağlamamısınızsa, buna görə həyat yoldaşı (a) bir mənzilə sahib deyil və kreditlər üçün ortaq borcalan kimi çıxış etmirsə, o zaman qeydiyyat şöbəsindən arayış lazımdır;
- mənzilin mülkiyyətinin təsdiqi: alqı-satqı müqaviləsi, USRN-dən çıxarış, vərəsəlik şəhadətnaməsi, ianə müqaviləsi və ya məhkəmə qərarı.
3. Sığorta və qiymətləndirməni başa düşmək
İlk növbədə, kreditor mənzilin qiymətləndirilməsini xahiş edəcək. Qanun bunu etməyə məcbur deyil, amma praktikada bu prosedur demək olar ki, həmişə həyata keçirilir. Borcalanın onun mənzilinin müəyyən məbləğə başa gəldiyinə dair sözlərinə inanmaq mümkün deyil. Qiymətləndirmə şirkətləri sürətli işləyir. Bundan əvvəl hər hansı qiymətləndirmə şirkətinin uyğun olub olmadığını yoxsa yalnız bank və ya CPC tərəfindən akkreditə olunmuş şirkətlər arasından olub-olmadığını yoxlayın. Mütəxəssis gələcək, qiymətləndirmə albomu (orta hesabla 1-3 gün ərzində) edəcək və mənzilin dəyərinə dair bir nəticə yazacaq.
Bundan sonra kreditor təminatla verməyə hazır olduğu məbləği elan edə biləcək. Nəzərinizə çatdıraq ki, heç kim mənzilin qiymətini 100% kreditlə verməz. Yaxşı, bazar dəyərinin 80-90 faizini versələr. Məsələn, qiymətləndirici əmlakın 10 milyon rubl dəyərində olduğunu yazdı. Kreditor bu məbləğin 75% -ni, yəni 7,5 milyon rubl verməyə razıdır. Nəzərə alın ki, kreditor mənzilin alıcısı deyil. Onun başqa vəzifəsi var: pul vermək, pul qazanmaq və bir şey səhv olarsa, girovu tez satıb özünün qaytarması.
Əməliyyatdan əvvəl siz mənzilin sığortası barədə razılaşmalı olacaqsınız. Sığorta şirkəti obyekti və borcalanın həyatını sığortalamağa hazır olduğunu təsdiq etməlidir. Formal olaraq hər hansı bir şirkət uyğun gəlir. Bununla belə, kreditorlar tez-tez işlədikləri sığortaçıların hovuzunu göstərirlər. Başqa bir şirkət seçsəniz, ərizə daha uzun hesab edilə bilər və ya izahat olmadan rədd edilə bilər.
Borcalandan adı sığortalamaq tələb olunmur (yuxarıda bu xidmət haqqında danışdıq). Amma kreditor yenə də bu halda imtina edə və ya dərəcəsini artıra bilər.
4. Girovu qeydiyyatdan keçirin
Bu mərhələdə Rosreestrin təmsil olunduğu dövlət işə qarışır. Bu şöbə ölkədə torpaq və daşınmaz əmlakın uçotu ilə məşğul olur. Onun üçün nəyə və hansı şərtlərlə kredit götürməyinin heç bir əhəmiyyəti yoxdur. O, alqı-satqının təmizliyinə bir növ qarant kimi çıxış edir. Bunun o hissəsində ki, bundan sonra mənzilinizin yanındakı USRN-də yüklülük olacaq. Açıqlamada mənzilin girovda olduğu göstəriləcək. Bu, gələcəkdə mübahisələrin qarşısını almaq üçün lazımdır.
5. Kreditin təsdiqi və pulun alınması şərtləri
Orta hesabla bütün proses 14 gün çəkir. Bu, heç yerə tələsməsəniz, lakin sənədlərin toplanmasına gecikməsəniz. Gəlin bu müddətin nədən ibarət olduğuna nəzər salaq:
- ərizənin kreditor tərəfindən əvvəlcədən təsdiqlənməsi - 2022-ci ildə bir neçə saat və hətta dəqiqə çəkir;
- ərizənin təsdiqi - beş günə qədər, ən uzun prosedur banklardadır, bu mərhələdə bütün sənədləri təqdim etməlisiniz;
- sığorta və qiymətləndirmə — şirkətlər tez işləyir, lakin dərhal deyil, biz bu prosedurlar üçün beş günə qədər vaxt aparacağıq;
- Rosreestr-də girovun qeydiyyatı - ərizənin və ona əlavə edilmiş sənədlərin alındığı tarixdən beş iş günü, MFC vasitəsilə qeydiyyatdan keçərkən - yeddi iş günü, baxmayaraq ki, hər kəs onu daha sürətli keçirə bilər;
- pulun alınması – girov qeydə alındıqdan dərhal sonra.
Mənzil kirayələmək üçün ən yaxşı yer haradadır?
1. Banklar
Tariflər baxımından ən sərfəli variant. CPC və investorlardan daha az olacaq. Amma mənzili girov qoymaq, pul əldə etmək ən çətin işdir. Çünki onlar borcalanı diqqətlə nəzərdən keçirirlər: gəlir hesabatı, əmək kitabçası, kredit tarixçəsi. Onsuz da edə bilərsiniz, amma sonra nisbət daha yüksək olacaq. Bundan əlavə, banklar tərəfindən təsdiqlənmə sürəti mümkün olan ən aşağıdır. Tez pul almayacaqsan.
2. Özəl investorlar
2022-ci ildə investorlar yalnız fərdi sahibkarlara və hüquqi şəxslərə biznesin inkişafı üçün girovla pul verə bilərlər. Onların adi vətəndaşlara kredit verməsi qadağandır.
Əgər sizin fərdi sahibkar və ya MMC və girov üçün yararlı mənziliniz varsa, o zaman investordan kredit ala bilərsiniz. Bu, gəlir əldə etməkdə maraqlı olan adi bir insandır. Eyni zamanda, o, əməliyyatın hüquqi tərəfini müşayiət edən bir broker, idarəetmə şirkəti vasitəsilə hərəkət edə bilər.
İnvestorların kreditlər üzrə faiz dərəcəsi banklara və CPC-lərə nisbətən daha yüksəkdir. Ancaq mümkün qədər tez pul ala bilərsiniz.
3. Digər seçimlər
Mikromaliyyə təşkilatları, onlar da MMİ-dir və ya “sürətli pul” mənzilləri girov kimi qəbul edə bilməz. Qanun qadağan edir. Lombardlar da mənzil almır. Yalnız CPC-lər qaldı - kredit istehlak kooperativləri. Onların reyestri Mərkəzi Bankın saytındadır1. Əgər şirkət siyahıda yoxdursa, onunla işləməyin.
CPC yalnız səhmdarlarına borc verir. Müasir standartlara görə, format arxaik görünür. Axı, əvvəlcə kooperativlər “qarşılıqlı yardım fondları” kimi icad edilmişdir. Yəni bir qrup adam birləşib qərara gəlir: gəlin ümumi fonda pul əlavə edək, səhmdarlardan birinə vəsait lazım olsa, ona kredit verərik. Bir insana kömək edəcəyik və özümüz pul qazanacağıq.
Müasir PDA-lar eyni şəkildə işləyir, yalnız onlar demək olar ki, hər kəsi səhmdar kimi qəbul edirlər və qoşulmaq üçün pul ödəməyə ehtiyac yoxdur. Yəni, borcalan kooperativə qəbul olunur, girovla kredit verirlər və o, pulu ÇKP-yə ödəyir. Borcu ödəyən kimi gedə bilər.
Kooperativlər borcalanın portretinə mümkün qədər sadiqdirlər və banklardan daha tez təsdiq verirlər. Amma onların faizi daha yüksəkdir.
Mənzilin ipotekasının ödənilməsi şərtləri
Bütün şərtlər kredit müqaviləsində göstərilib. Onlar adi kreditlərdən çox da fərqlənmirlər. Ödənişlər hər ay müəyyən tarixlərdə edilməlidir. Krediti heç bir cərimə olmadan vaxtından əvvəl ödəyə bilərsiniz. Borc ödənildikdə mənzildən girov götürülür.
Borcalan ildə ən azı üç dəfə ödənişləri gecikdirərsə, bank əmlakı götürmək hüququna malikdir. Bütün ailə üzvləri, o cümlədən 18 yaşından kiçik bir uşaq üçün evsiz qalmaq üçün real təhlükə.
Borcu ödəyərkən, kreditorun razılığı olmadan mənzillə heç bir şey edə bilməzsiniz. Siz də yaşaya bilərsiniz, kosmetik təmir də edə bilərsiniz. Lakin yenidənqurma, satış və kirayə - yalnız girov sahibinin icazəsi ilə.
Populyar suallar və cavablar
Suallara cavab verir GLS İnvest İdarəetmə Şirkətinin (GLS INVEST) hüquqşünası Alexander Morev.
Artıq girov qoyulmuş mənzili girov qoya bilərəmmi?
Mənzildə uşaqlar yaşayırsa, onu girov qoymaq olarmı?
Tikilməkdə olan evdə mənzili girov qoymaq olarmı?
Mənzili girov qoymaq mümkündürmü?
Niyə bir mənzili əmanət olaraq tərk edə bilməzsiniz?
Mənbələri:
- Mərkəzi Bankın saytı. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
- 16.07.1998 iyul 102-ci il tarixli 26.03.2022-FZ nömrəli Federal Qanun (01.05.2022-ci il tarixli dəyişikliklərlə, 19396-cı il tarixli) "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" (dəyişiklik və əlavələrlə, 8 may tarixindən etibarən qüvvəyə minir) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.